Etat du marché logements collectifs neufs

La Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes vient de dévoiler les chiffres clefs et les tendances concernant le marché du logement collectif neuf sur Grenoble-Alpes Métropole. L’année 2021 s’achève avec 1 170 réservations (+28%) et redevient une année « normale » par rapport à 2020 qui a subi la crise de la covid-19. Pour mémoire, depuis 2015, les réservations ont en effet toujours dépassé la barre des 1 000 logements par an (plus haut sur 10 ans : 1 724 ventes en 2010).

Les principaux indicateurs sont :

- Les loyers ont légèrement augmenté (11€/m² sur la Métropole soit +2%). Pour mémoire, les prix de 2017 à 2020 sont restés stables à 10,80€/m² sur la Métropole ;

- Les prix des logements neufs augmentent à nouveau (+3% en 2021) après avoir également augmenté de +3% en 2020 ;

- La demande se maintient grâce aux résidences principales qui occupent presque 2/3 des ventes. Le nombre d’investisseurs PINEL représente 37% du secteur marchand ;

- La part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale est toujours importante sur la Métropole et représente 21% des réservations ;

- La Métropole grenobloise est un marché qui a bien rebondi fin 2020 et reste un marché attractif.

Les prix dans le neuf ont augmenté de +3% en 2021. Le prix moyen s’élève à 3 730€ TTC/m² hors stationnement. Si le nombre de logements mis en vente est reparti à la hausse en 2021 avec 1 051 logements (+16%), ce nombre est à relativiser puisque en 2020, il avait subi une baisse (-17%) et par comparaison entre 2 années « normales » (2019 et 2021), il a diminué de -4%. Par ailleurs, le nombre de 1051 logements mis en vente en 2021 est « standard ». En effet, depuis 2007, chaque année, de 900 à 1 200 logements étaient mis en vente.

L’offre disponible à fin décembre 2021 est de 1 265 logements à la vente, et est plus importante que le nombre de réservations de l’année. La baisse constatée est de -9% sur 12 mois, qui est la même baisse lorsque l’on compare 2 années « normales » (2019 et 2021). D’une manière générale, il est constaté que les logements se vendent rapidement et qu’il est urgent de renouveler l’offre disponible pour répondre à la demande future. Les promoteurs immobiliers réalisent près de 40% des logements sociaux produits en 2020 sur la Métropole grenobloise. Il semble que 2021 soit dans la même tendance. Sans la production des promoteurs, les objectifs de réalisation de logements sociaux seraient impossibles à atteindre.

Pour 2022, la baisse significative de délivrance des permis de construire au cours des années 2020 et 2021 vont se faire ressentir en 2022. Les programmes qui débutent sont le résultat du travail réalisé 1,5 voire 2 ans avant. Nous risquons de faire face à un vrai trou d’air en 2022, avec une raréfaction de l’offre. Par ailleurs, les obtentions des prêts sont plus difficiles et la durée de remboursement est plus longue qu’avant. De plus, les taux devraient augmenter en 2022 et la la pénurie des matériaux et leurs hausses des coûts ainsi que la RE2020 devraient faire augmenter les coûts de la construction de +5 à +10%. Le marché de la Métropole grenobloise reste attractif (notamment grâce aux grandes entreprises, au Polygone scientifique, etc.) et sera encore plus dynamisé par les projets d’arrivée du RER ferroviaire et l’extension du TRAM.